全国の地価が東日本大震災後、前年度比3.4%下落した。

　国土交通省が９月20日に発表した2011年都道府県地価調査によると、７月１日時点の地価は、前年比3.4％下落した。住宅地は同3.2％下落、商業地も同4.0％下落した。
　都市圏別に見ると、東京圏、名古屋圏は震災後、弱い動き。住宅地、商業地とも下落率が拡大している。一方、大阪圏は1年間、下落率縮小の動きが続いている。住宅地は前半が1.0％下落、後半が0.7％下落、商業地は前半が1.4％下落、後半は1.1％下落だった。大阪市内では、マンション需要が高まっているほか、兵庫県でも住宅需要が旺盛だという。液状化被害の大きい浦安などの地盤の悪いところの不動産取引は停滞しているのが現実で、地盤のいい東京の多摩地区では逆に地価が人気で高騰し始めている。

マンションの悪質な勧誘営業の規制強化

国土交通省はマンションの悪質な勧誘営業の規制を強化し、業法の改正を行った。
今回の改正では、現行法で「相手方などを困惑させること」とする勧誘に関わる禁止行為の解釈の一部を明文化。勧誘に先立つ事業者名や担当者氏名、勧誘目的である旨の告知義務のほか、再勧誘の禁止、深夜勧誘の禁止を明示している。これで悪質なマンション電話営業が無くなることが期待できそうですが、以前にも投資マンションの陽光都市開発が悪質な電話営業で国交省から営業停止の処分を受けて営業部を解散した事件がありました。この大震災や東電原発事件による不況の始まりでタワーマンションからワンルームの投資マンションまで販売不振となって不動産業界の整理淘汰による倒産閉店が始まって来ているようです。

積水ハウスが建築廃材を建物内に不法投棄

大手ハウスメーカーの積水ハウスが施工の千葉県内の建物内部に建築廃材が捨てられた疑いで千葉県警が県内の同社支店廃棄物処理法違反容疑で先月家宅捜索されていた。
千葉県内のアパートやマンションなどの計５件で石膏ボードや木材などの廃材を外壁と内壁の間に押し込められるように不法投棄されていたものである。同社は廃棄物処理費用を縮減する為に行った可能性があるという。
こういう話は昔からよくあったのですが、家の敷地の下や縁の下を覗いたらゴミだらけだったり、壁の中に断熱材の代わりにゴミが入っていたりすることはよく聞きます。またマンションなどのコンクリート本体の中に混じっていたりして地震のときに強度が無く倒壊する恐れの出るマンションもあります。
今回の積水ハウスのような大手メーカーが建築する場合、下請け会社に現場を施工させますが、積水ハウスの現場監督も知っていたかグルになっていてやっていたのか今後の捜査で明らかになってゆくでしょう。
そして今建築中の方は、すぐに現場に行ってこれらの不正工事や手抜き工事が無いか確かめましょう。そのときは必ずデジタルカメラで現場の施工中の写真をたくさん撮っておき記録しておきましょう。できるだけ毎日建築現場に足を運んで自分自身で施工の管理を行いましょう。そうすれば手抜き工事や不正工事はある程度防げます。

マンション大手の大京が欠陥工事で建替え

マンション分譲の大手の大京が川崎で分譲したマンションの構造上の欠陥が見つかった。マンションの柱や梁などの結合部分などに発泡スチロールや材木などの混入や空洞が見つかり、柱の鉄筋が設計図より不足するなどの構造上の欠陥が見つかり、耐震の強度を満たさない為、施工会社の東亜建設工業と共に責任を認め住人に対して建替え工事を行う事が決まった。また工事の東亜建設工業は工事を下請けへ丸投げしていた事実も判明した。このようなマンションメーカーの手抜き工事や構造欠陥工事は昔から、この業界では横行していた。少し前にはあの社会問題にまでなった耐震強度不足設計のヒューザーマンション事件や三菱地所が大阪で分譲したマンション敷地に有害な重金属の重要事項説明違反事件ではマンションの買戻しに三菱地所が応じた事件があり、社長が宅地建物取引業法違反で逮捕されるなどの事件もあった。今回の事件は以前から地震の後に雨漏りが起きて専門家に調査させたところ工事の手抜きや構造上の欠陥が見つかったが、これから起きうる大震災には耐震強度不足で倒壊の危険のマンションがさらに増えた感がする。

マンションを買うなら年内がベストタイミング

今、真剣にマンションを購入する予定の方は、近く起きるであろう国債の格付けダウンによる金利上昇からのインフレによる住宅ローン金利の上昇が懸念されております。また消費税のアップも時間の問題になりつつあります。ここでマンションを購入するにときに負担する消費税は不動産の場合は金額が張り、不動産価格に乗せられて実質的な大幅な負担増となってきます。マンションを購入するには年内が一番グッドタイミングだと思います。

東京ベイエリアのタワーマンション販売が再開

大手不動産会社の野村不動産、住友不動産、東京建物の各社は東日本大震災で販売を見合わせていたタワーマンションの販売を再開した。各社は建物の耐震性能や強度について説明を強化して購入者の不安の解消をめざす販売方法を行う方針。東京ベイエリアはその大半地区が大震災の時に液状化による被害が想定されるエリアだから、購入者の理解を得るには相当な営業努力が必要となって来ている現状で、どこまで販売数を戻せるか、マンションメーカーにとって正念場の時代となって来た。

マンションは液状化対策したマンションを選ぶ

液状化現象は埋め立ての湾岸部や海岸部だけではなく、元河川地帯であった場所や都市化によって埋め立てられた元湖沼地帯や以前の水田地帯の一部も液状化現象が起きる可能性が高いエリアとして考えなければならないとのこと。東京ディズニーランドの地元である千葉県浦安市は元は漁村地帯で戦後埋め立てられて高級リゾート＆高級住宅街になったのですが、もともと砂地の海岸地区でしたから、誰が考えても液状化現象が起きることは予想できたのではないでしょうか。同じ埋め立てエリアでも横浜のみなとみらい地区ではほとんど液状化が起きていないのは、ここは元三菱重工の造船所あとであったのですが、埋め立てにあたり横浜市と三菱側が液状化対策をした埋め立て工事を行ったからです。みなとみらいには三菱グループがその総力をあげて開発したランドマークタワーやタワーマンションが健在しています。また道路や上下水道についてもトラブルはほとんど無かったようです。

東京の中古マンション投資がブーム

不動産投資なら、耐用年数の長い大手の分譲会社の管理のいい、格安な中古マンションを探し、賃貸家賃の相場から利回り計算し、投資するのがベストの選択だと考えます。そして現在投資家が所有している賃貸中のいわゆるオーナーチェンジ物件の仲介でのご購入も安全確実なマンション投資法として今脚光を浴びている投資法です。この投資法は空き室での購入より格安に購入出来る事が多く一部の投資マニアの間で注目されています。また、裁判所の競売に参加して落札価格で買い取る投資家もいますが、今の競売事情は入札参加者が多すぎて、決して相場より格安に買える事はないようです。それよりも気をつけなければならないのは、裁判所の競売物件はいわゆる事件ものとして考えなければなりません。前所有者や入居者にいろいろな事情や問題があって手放される不動産なのです。そして問題点は素人が落札しても、原則的に裁判所は物件に責任を負わないのが原則だという事です。不法入居者にたいしてその立ち退きや法的措置に弁護士や代理人を雇い長期の時間とコストをかけられるのは競売業者や専門の不動産業者にしか出来ないと考えて最初から投資の対象として考えないようにしたほうが賢明だと思います。不動産投資は大変に高額の取引ですから長年の経験と信用ある不動産エージェントから価格交渉や物件調査などを依頼して仲介契約業務で購入するのが最も安全で有利な投資方法だと考えます。